Mieszkanie na kredyt, czyli wszystko o kredycie hipotecznym

Mieszkanie na kredytNie wiesz, jaki kredyt hipoteczny wziąć? W takim razie ten artykuł jest dla Ciebie.

„Dokonałaś niemożliwego!” – usłyszałam, gdy dwa lata temu udało mi się sfinalizować zakup drugiego mieszkania na kredyt z zerowym wkładem własnym. Jako osoba prowadząca jednoosobowe gospodarstwo domowe miałam nie lada orzech do zgryzienia by tego dokonać i mieszkanie na kredyt kupić, ale półroczne „gimnastykowanie się” w tym temacie doprowadziło do pożądanego przeze mnie finału.

Wkład własny – będą zmiany

Jeśli i Ty – Czytelniku – poważnie przymierzasz się do kupna mieszkania z pomocą banku, to warto się spieszyć. Zgodnie z projektem zmian Rekomendacji S, rok 2013 jest ostatnim rokiem w którym banki będą mogły udzielać kredytów bez wkładu własnego [1]. Już dziś o nie łatwo nie jest, ale kto wie – może gra jest warta przysłowiowej świeczki? Winston Churchill powiedział, że pesymista dostrzega trudności w każdej szansie, a optymista szansę w każdej trudności, więc nie pozostaje chyba nic innego jak wybrać wariant:

a) PESYMISTA odkłada artykuł na przyszłościowe „kiedyś”,
b) OPTYMISTA szukając szansy w trudności, czyta dalej…

Na co zwrócić uwagę przy wyborze kredytu hipotecznego?

Definicja podaje [2], że kredyt hipoteczny jest długoterminowym kredytem bankowym, którego zabezpieczeniem jest hipoteka. Najczęściej udziela się go na budowę lub zakup nieruchomości. Co warto o takim kredycie wiedzieć i jaki kredyt hipoteczny warto wybrać?

1. Zdolnością kredytową nazywamy zdolność osoby prywatnej lub podmiotu gospodarczego do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminie ustalonym między kredytodawcą (bankiem) a kredytobiorcą. Wyliczają ją banki m.in. w oparciu o terminowość rozliczeń z dostawcami i odbiorcami [2]. Praktycznie w każdym banku można mieć inną zdolność, a ogólna prawidłowość jest taka, że jeśli bank łagodniej podchodzi do wyliczenia zdolności, to zazwyczaj oferuje wyższe oprocentowanie kredytu.
2. Koszt kredytu, którego składowymi są: prowizja, oprocentowanie, ubezpieczenia.
Prowizja, pobierana jako opłata za udzielenie kredytu.
Oprocentowanie, które składa się z marży oraz stawki WIBOR / EURIBOR…
Marża, czyli zysk banku oraz stopa procentowa WIBOR (dla kredytów w PLN),która ustalana jest przez Radę Polityki Pieniężnej. Dla kredytów hipotecznych WIBOR może być uaktualniany co miesiąc (1M), raz na dwa (2M) lub trzy miesiące (3M), raz na pół roku (6M) lub raz w roku (12M). Stopa procentowa EURIBOR dotyczy kredytów zaciągniętych w euro.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, w przypadku gdy wartość zadłużenia przekracza pewien procent wartości mieszkania (zazwyczaj 80%), to bank dodatkowo pobiera opłatę (np. 1,2% rocznie od brakującej kwoty) do czasu aż ten współczynnik spadnie poniżej zadanego poziomu.
Ubezpieczenie nieruchomości, które jest obowiązkowe przez cały czas trwania kredytu.

Kupujemy mieszkanie na kredyt…

3. Procedura zakupu z uwzględnieniem kredytu hipotecznego została przedstawiona na rys. 1. Najczęściej po wyborze nieruchomości podpisywana jest umowa przedwstępna, następnie składa się wniosek do banku o kredyt. Dopiero po analizie i wydaniu przez bank decyzji o kredytowaniu zakupu podpisuje się umowę końcową w formie aktu notarialnego. Notariuszowi można także zlecić założenie księgi wieczystej. Proces ten trwa nawet 6 miesięcy i w tym czasie płacimy podwyższone oprocentowanie (od 1 do 2%). O fakcie założenia księgi informuje się bank.

kredyt-mieszkaniowy
Rys. 1. Procedura zakupu nieruchomości z uwzględnieniem kredytu hipotecznego

4. Złotówki czy waluta? Waluta ma niższy libor (stopa procentowa) od złotówek, ale obecnie kredyt walutowy jest trudniej wziąć. Ponadto kurs waluty zmienia się w czasie, a to ma wpływ na wysokość raty. Największe ryzyko istnieje w momencie zaciągania kredytu: kiedy przeliczany jest on na złotówki po aktualnym kursie.
5. Wcześniejsza spłata. Zwykle banki na kilka lat blokują możliwość wcześniejszej spłaty (np. poprzez dodatkowe opłaty, jeśli decydujemy się nadpłacać kredyt w ciągu pierwszych 5 lat).

Raty w kredycie hipotecznym – co warto wiedzieć?

Rata jest to miesięczna płatność, wymagana przez bank z tytułu spłaty kredytu. W skład raty wchodzi część kapitałowa (spłata hipoteki) oraz odsetkowa (z naliczonych odsetek od zaciągniętego kredytu). Biorąc na siebie takie zobowiązanie, jak spłata kredytu hipotecznego należy się zastanowić nad tym, jakie raty będziemy płacić. Do wyboru są dwie możliwości:

Raty malejące, przy wyliczaniu których kwota kredytu dzielona jest prze ilość rat, i uzyskana kwota stanowi niezmienną przez okres kredytowania część kapitałową raty. Zmienna jest za to jej część odsetkowa. Będzie ona wyższa na początku, a w miarę, jak kapitał jest spłacany – maleje (rys. 2a). Tym samym przy niezmiennej wysokości raty kapitałowej i malejącej, z miesiąca na miesiąc kwocie odsetek do zapłaty, maleje wysokość całej raty.
Raty annuitetowe (powszechnie zwane równymi lub stałymi), których wysokość ustalana jest za pomocą matematycznego wzoru. W wyniku otrzymujemy wyliczoną jednakową wysokość każdej raty przez cały okres kredytowania. W tym wariancie spłat na początku spłacane są głównie odsetki i bardzo niewielka część kapitału (rys. 2b).

odsetki_kapital

Rys. 2. Porównanie rat malejących (a) oraz annuitetowych (b)

Mieszkanie na kredyt – zabezpieczenia dodatkowe

Dodatkowymi elementami, które stosują banki celem zabezpieczenia się na wypadek niespłacania kredytu, są różne ubezpieczenia:
• Ubezpieczenie na życie, czyli taki doping, aby nie odchodzić z tego świata w trakcie trwania umowy kredytowej 🙂
• Ubezpieczenie od niezdolności do pracy i utraty pracy, które zabezpiecza bank przed takim rozwojem wydarzeń.
• Ubezpieczenie od ryzyka, jakie ponosi bank do czasu ustanowienia prawomocnej hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości. Ubezpieczenie to zabezpiecza bank przed możliwością niewywiązania się kredytobiorcy ze swoich zobowiązań zanim zostanie ustanowiona hipoteka. Jest to zabezpieczenie przejściowe.
• Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, mające zastosowanie, gdy całość inwestycji finansuje bank.
• Ubezpieczenie nieruchomości (wraz z cesją na bank) od ognia, powodzi i innych zdarzeń losowych. To na wypadek, gdyby nieruchomości coś się przytrafiło.

Jeśli uważasz, że to za mało informacji, aby rozpocząć swoją przygodę z nieruchomościami, to zachęcam do poszerzenia swojej wiedzy. Możliwości jest całkiem sporo: od kontaktu z doradcą bankowym, poprzez książki i szkolenia. Osoby początkujące w tym temacie serdecznie zapraszamy szkolenie online ABC nieruchomości:

Sprawdź nas!

WIEDZA DODAJE PEWNOŚCI SIEBIE…
ZACZNIJ DZIAŁAĆ!!!

Źródła:
1. Dane z Internetu: http://www.egospodarka.pl (15.02.2013 r.)
2. Dane z Internetu: http://pl.wikipedia.org (15.02.2013 r.)
Ponadto w niniejszym opracowaniu wykorzystano m.in. informacje uzyskane w rozmowach z doradcami oraz niepublikowane materiały ze szkoleń w zakresie inwestowania w nieruchomości.

 

Obserwuj

Sylwia Bednarek

Specjalistka od inwestowania na rynkach alternatywnych, a zwłaszcza w nieruchomości at BiznesTUBE Sp. z o.o.
Jestem inwestorem, przedsiębiorcą, trenerem i edukatorem. Szkolę z możliwości pomnażania kapitału, ze szczególnym uwzględnieniem inwestowania w nieruchomości, a także w zakresie szeroko pojętej przedsiębiorczości. Mój warsztat obejmuje praktyczną wiedzę, doświadczenie i motywację w poruszanych tematach. Interesują mnie tematy związane z rozwojem osobistym, biznesem i finansami. Motto, którym kieruję się w życiu to słowa Briana Tracy’ego: "Każdego dnia powinieneś uczyć się i rozwijać."Możesz znaleźć mnie na: Facebook i LinkedIn.
Obserwuj

Listy do Inwestorów:

Zapisz się na newsletter, a bezpośrednio na swoją skrzynkę mailową otrzymasz listy do Inwestorów. Znajdziesz w nich m.in.: mnóstwo inspiracji i motywacji, artykuły eksperckie pisane przez inwestorów-praktyków, rabat na wiedzę i wiele więcej! Zapraszam :)

Dziękuję za zapis :)

Prześlij komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Share This