Umowa najmu

umowa-przyrzeczonaWynajmujesz mieszkanie? A może kiedyś wynajmowałeś? Mam nadzieję, że bez względu na to, czy jesteś najemcą czy też wynajmującym dbasz o swoje interesy i podpisujesz umowę najmu?

Wiesz, ludzie często mnie pytają o to, co w takiej umowie powinno się znaleźć – spokojnie, do tego też dojdziemy. Generalnie umowa najmu powinna chronić interesy stron, jednak najczęściej jest tak, że nieco bardziej chroni ona wynajmującego niż najemcę. Zapytasz, czemu tak uważam? Po prostu dlatego, że to głównie z inicjatywy wynajmującego (często także i właściciela mieszkania w jednej osobie) taka umowa powstaje. Oczywiście nie jest to regułą, ale z moich doświadczeń wynika, że taki scenariusz częściej występuje w praktyce.

Pamiętaj o tym, że każdą umowę można negocjować i dopiero, gdy podpiszą obie strony – zaczyna ona obowiązywać. Gdy jakieś punkty są dla Ciebie nie do zaakceptowania, a druga strona się przy nich upiera – zawsze możesz zrezygnować z jej podpisania.

Ale do rzeczy. Co należy i co warto ująć w umowie najmu?

Umowa najmu – strony umowy

Na pewno zadbaj o to, by w umowie pojawił się zapis o tym kiedy i gdzie umowa została zawarta oraz o dane stron. Jeśli stroną w umowie jest osoba prywatna, poza imieniem i nazwiskiem (imionami i nazwiskami, gdy jedną ze stron reprezentuje więcej niż jedna osoba) warto „spisać” ją z dowodu osobistego lub innego dokumenty tożsamości. Adres zameldowania, data i miejsce urodzenia, pesel oraz seria i numer dokumentu tożsamości – to ważne dane. Gdy jedną ze stron jest firma, zadbaj o podanie danych osoby ją reprezentującej oraz danych firmy: adres siedziby lub prowadzenia działalności, numery NIP czy REGON. Z jednoosobową działalnością gospodarczą jest prosto, natomiast w niektórych firmach (np. spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością) reprezentacja może być dwuosobowa i tylko konkretne osoby mogą taką umowę podpisać. Nie chodzi mi tu o opisywanie jak to wygląda, ale zwrócenie uwagi na te właśnie niuanse.

Przedmiot najmu oraz oświadczenia stron

W umowie powinieneś jasno określić o jaki lokal chodzi (położenie, z czego się składa, czy są jakieś pomieszczenia przynależne (piwnica, garaż) udostępnione najemcy), w co jest on wyposażony (np. jakie instalacje). Mogłoby to brzmieć następująco:

Przedmiotem niniejszej umowy najmu jest lokal mieszkalny położony przy ul. Pomarańczowej 15 lokal 7 w Toruniu i składający się z 3 pokoi, otwartej kuchni, przedpokoju oraz łazienki wraz z przynależną do lokalu piwnicą, zwany dalej Przedmiotem Najmu. Wynajmujący wynajmuje Najemcy całą powierzchnię lokalu wraz ze znajdującymi się w nim meblami i urządzeniami. W/w lokal wyposażony jest w sprawne technicznie: instalację elektryczną, wodną, c.o. i kanalizację.

Co do sprzętu RTV czy AGD, szczegóły warto podać w protokole zdawczo-odbiorczym. W tej części umowy znajdować się powinno oświadczenie wynajmującego o tym, że ma on prawo dysponować przedmiotem najmu (warto tutaj podać numer aktu notarialnego, na podstawie którego lokal został nabyty), a także że umowa nie narusza praw osób trzecich. Jeśli chcemy, aby lokal był przeznaczony na cele mieszkalne, taka klauzula powinna być dodana w tym miejscu.

Czas obowiązywania umowy, opłaty i koszty

W tych punktach podaj czas od kiedy do kiedy lokal zostaje wynajęty na podstawie umowy oraz jasno określ za co i ile płaci najemca. Poza kwotami określ także terminy oraz sposób uiszczania opłat. Czym innym jest czynsz do administracji a czym innym czynsz dla Ciebie, czyli wynajmującego. Kto ponosi koszty eksploatacyjne (woda, prąd, gaz, ciepło) i jak będą one rozliczane (bezpośrednio przez najemcę czy przez Twoje konto – wynajmującego).

Umowa najmu – kaucja gwarancyjna

Jeśli mowa o pieniądzach, to pomyśl też o kaucji gwarancyjnej, czyli kwocie zabezpieczającej Twoje ewentualne roszczenia, Dy najemcy będą się wyprowadzać. Zwykle stanowi ona jedno- lub dwukrotną wartość czynszu dla Ciebie, jako wynajmującego. Z tej kwoty rozliczasz się z najemcą po zakończeniu umowy najmu na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego. To nie jest kwota, z której najemca płaci ostatni czynsz, ale gwarancja na wypadek gdyby trzeba było coś odmalować czy zreperować po wyprowadzce dotychczasowych najemców. PAMIĘTAJ O TYM!

Rozwiązanie umowy

W tym miejscu zamieść informacje o tym kiedy Ty (wynajmujący) jak i Twój najemca możecie wypowiedzieć umowę z określonym terminem wypowiedzenia. Zwykle umieszcza się w tym miejscu także punkty związane z naruszeniem przez jedną ze stron istotnych postanowień umowy (zaleganie z opłatami przez najemcę, jego niewłaściwym zachowaniem, utrudniającym korzystanie z innych lokali, itp.).

Używanie i utrzymanie i przedmiotu najmu

Kto ponosi koszty napraw powstałych zniszczeń, awarii, itp.? Raczej nie Ty będziesz płacić za zatkaną nie z Twojej winy umywalkę czy za spaloną żarówkę. To wynajmujący jest głównym użytkownikiem lokalu i to on powinien płacić za takie rzeczy. Gdy się nie zgadzasz na podnajem (osoba, której wynajmujesz może wynajmować innym), gdy nie zgadzasz się na palenie papierosów w mieszkaniu czy też nie wyrażasz zgody na trzymanie zwierząt – zapisz to w umowie.

Inne postanowienia

To miejsce na ostatnie już zapisy. Do kiedy najemca zobowiązany jest do zwrócenia przedmiotu najmu, w jakim stanie przedmiot najmu ma się znajdować. Warto także zamieścić paragraf, że w sprawach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie mają przepisy polskiego Kodeksu Cywilnego oraz jaki Sąd jest właściwym do rozstrzygania sporów wynikających z niniejszej umowy. Standardowo w takich umowach umieszcza się paragrafy w brzmieniu:

Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają dla swej ważności zachowania formy pisemnej.

oraz

Niniejsza umowa została sporządzona w dwóch/trzech/czterech/… jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron (w zależności od ilości stron w umowie; strony zwykle są dwie, ale więcej niż jedna osoba może reprezentować daną stronę i wtedy ma prawo oczekiwać egzemplarza umowy dla siebie).

Umowa najmu – co jeszcze?

W moich umowach umieszczam także informacje o adresach do doręczeń (nie tylko numer ulicy i nazwa miasta z kodem, ale także e-maili), czy też numerów telefonów. Ponadto zawsze warto dopisać osobne dokumenty, stanowiące załączniki do umowy, takie jak np. protokół-zdawczo odbiorczy czy ankieta danych osobowych. Mam nadzieję, że powyższe informacje przydadzą Ci się do stworzenia umowy, która będzie chronić Twoje interesy. To, do czego Cię zachęcam, to skonsultowanie jej ostatecznej formy z prawnikiem lub radcą prawnym.

Czekam na Twoje sugestie, uwagi oraz wrażenia. Podzielisz się nimi choćby w komentarzu?

Powodzenia w inwestowaniu!

Obserwuj

Sylwia Bednarek

Specjalistka od inwestowania na rynkach alternatywnych, a zwłaszcza w nieruchomości w BiznesTUBE Sp. z o.o.
Jestem trenerem firmy szkoleniowej BiznesTUBE Sp. z o.o. w zakresie inwestowania na rynkach alternatywnych, ze szczególnym uwzględnieniem nieruchomości. Ponadto pokazuję jak zakładać i prowadzić działalność gospodarczą, motywuję i wspieram. Prowadziłam własną działalność w branży najmu nieruchomości, obecnie jestem współwłaścicielką i udziałowcem w firmach z branży szkoleniowej i rachunkowej. Mój warsztat to praktyczna wiedza, motywacja oraz osobiste doświadczenie w poruszanych zagadnieniach. Motto, którym kieruję się w życiu to słowa Briana Tracy’ego: "Każdego dnia powinieneś uczyć się i rozwijać." Możesz znaleźć mnie na: , Facebook, Twitter i LinkedIn.
Obserwuj
newsletter

Listy do Inwestorów:

Zapisz się na newsletter, a bezpośrednio na swoją skrzynkę mailową otrzymasz listy do Inwestorów. Znajdziesz w nich m.in.: mnóstwo inspiracji i motywacji, artykuły eksperckie pisane przez inwestorów-praktyków, rabat na wiedzę i wiele więcej! Zapraszam :)

Dziękuję za zapis :)

6 Komentarze

  1. niestety z własnego doświadczenia wiem, że umowa kiepsko chroni wynajmującego – właściciela. takie mamy prawo, że najemca może nie płacić, a my mimo umowy nie możemy go wywalić z mieszkania jeśli jest kilka warunków spełnionych czyli nie ma gdzie iść, jest okres zimowy, jest kobietą czy też mieszka z dzieckiem. szkoda, że nic nie wspomniałaś o najmie okazjonalnym, bo to moim zdaniem jedyna słuszna decyzja przy najmie mieszkania.

    Odpowiedz
    • Dziękuję za wpis Agnieszko 🙂
      Najważniejsza jest ochrona swoich interesów. I jeszcze jedno – to Ty, jako wynajmujący-właściciel – decydujesz komu wynajmujesz mieszkanie. Z doświadczenia wiem, że naprawdę warto przeprowadzić kilka rozmów i zaczekać z wynajmem niż potem „bujać” się z kłopotliwym najemcą…
      Dlatego tak ważna jest selekcja najemców. Obecnie już nie zajmuję się tym osobiście, ale współpracuję z firmą, która robi to za mnie 🙂

      A co do podnajmu – wpis w przygotowaniu!

      Odpowiedz
  2. W naszym kraju nie często podpisuje się „prywatne” umowy najmu. A warto. Jeśli się dobrze taką umowę przeczyta, uściśli niezrozumiałe zapisy może chronić obie strony. Z umową łatwiej cokolwiek planować. Nie wyobrażam sobie bez umowy wynajmu mieszkania. Przypuszczam, że jeszcze mniej osób podpisuje umowę na … remont mieszkania..

    Odpowiedz
    • Może trochę uogólnię, ale wydaje mi się że jako ludzie mamy tendencję do robienia czegoś”na lewo”: bez umowy będzie taniej, a po co dzielić się zyskami z Urzędem Skarbowym, itd. I w tym szaleństwie może i jest metoda, dopóki… WSZYSTKO IDZIE DOBRZE. Tylko co w przypadku, gdy „przestanie stykać”?
      Osobiście jestem za ochroną swoich interesów, a te często zapewnia mi właśnie umowa.

      Odpowiedz
  3. Ja też jestem zdania, jako kilkuletni wynajmujący, że chroniony jest bardziej najemca.
    Chciałam skorygować fragment o kaucji. Faktycznie zwykle jest to jedno- dwukrotność miesięcznego czynszu, ale zgodnie z prawem może maksymalnie wynosić dwunastokrotność czyli po prostu czynsz za rok (umowa na czas określony).
    Uważam, że warto się w umowie odwołać do ustawy o prawie lokatorów. Tam jest bardzo ładnie rozpisane kto za jakie naprawy i remonty odpowiada.
    No i na koniec już dobrym rozwiązaniem jest umowa o najem okazjonalny. Poświadczona notarialnie trochę upraszcza wynajmującemu życie gdyby musiał eksmitować nieuczciwego najemce.

    Odpowiedz

Prześlij komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Share This