Ryczałt czy zasady ogólne?

ryczalt-zasady-ogolne
nieruchomości
4

Wynajem wynajmem, ale jak go opodatkować? O możliwościach już pisałam w artykule opublikowanym 7 stycznia, który znajdziesz tutaj. Dziś chciałabym pokazać Ci pewien przykład związany z rozliczaniem najmu przez osobę fizyczną w trzech odsłonach: ryczałt (8,5%) oraz zasady ogólne (18%) z uwzględnieniem i bez uwzględnienia amortyzacji. Sprawdzimy, czy 8,5% podatku to mniej czy więcej niż 18%, bo tak naprawdę odpowiedź nie jest oczywista 🙂

Dla przypomnienia: osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej, do rozliczania przychodu z najmu mogą wybrać ryczałt lub zasady ogólne. W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości podatnik musi zdecydować się na opłacanie podatku liniowego lub na zasadach ogólnych.

Dane jednego z mieszkań w Krakowie, kupionego od dewelopera i przeznaczonego w 100% na wynajem. Dane na dzień 1 stycznia 2015 r., ale na tej samej bazie możesz policzyć sobie optymalną formę opodatkowania pod najem Twojego mieszkania.

Wartość mieszkania: 200 000 zł

Przychody:

Koszty uzyskania przychodu:

Czynsz od najemcy: 1300 zł Czynsz do spółdzielni: 180 zł/m-c
  Część odsetkowa raty: 700 zł/m-c
  Ubezpieczenie mieszkania: 150 zł/rok
  Amortyzacja: 3000 zł/rokPrzyjęta stawka 1,5%

amortyzacja = wartość mieszkania x 1,5%

amortyzacja = 200 000 zł x 1,5% = 3000 zł/rok

ZAŁOŻENIE – wynajmujemy 12 miesięcy w roku

  1. Ryczałt 8,5 % od przychodu (nie ma tutaj możliwości wrzucania w koszty czynszu do spółdzielni i innych wydatków):

    Przychód: 1300 zł x 12 m-cy = 15600 zł/rok

    Podatek: 15600 zł x 8,5% = 1326 zł/rok

  2. Na zasadach ogólnych – jeśli nie ma przychodów powyżej 85 ??? zł (z kawałkiem) to płaci się 18% od dochodów (przychód pomniejszony o koszty):
  • Z amortyzacją:

Przychód: 1300 zł x 12 m-cy = 15600 zł/rok

Koszty: 180 zł x 12 m-cy + 700 zł x 12 m-cy + 150 zł + 3000 zł = 1370 zł/rok

Podatek: 1370 zł x 18% = 246,60 zł/rok (tak mało??? Przecież to niemożliwe 🙂 )

  • Bez amortyzacji:

Przychód: 1300 zł x 12 m-cy = 15600 zł/rok

Koszty: 180 zł x 12 m-cy + 700 zł x 12 m-cy + 150 zł = 1370 zł/rok

Podatek: 4370 zł x 18% = 786,60 zł/rok (wciąż mniej niż przy ryczałcie – jak to możliwe?? 🙂 )

 .

[box]

PAMIĘTAJ!

  • Warto zastanowić się nad wrzuceniem w koszty notariusza, być może prawnika jeśli pisał umowę najmu, pośrednika jeśli był, itd. Wszystkie udokumentowane wydatki związane z tą nieruchomością możemy wrzucić w koszty uzyskania przychodu. Analogicznie jak coś się zepsuje i będzie trzeba naprawić, należy wziąć fakturę i wliczyć w koszty.
  • Rozpoczęcie amortyzowania oznacza, że późniejsza sprzedaż takiego mieszkania będzie rozliczana (opodatkowana) na zasadach ogólnych.

[/box]

WAŻNE!

Jeśli mieszkanie, które wynajmujesz, nie jest kupione na kredyt, a inne koszty związane z  jego utrzymania czy funkcjonowaniem są małe (małe koszty remontów, brak doposażania, niskie ubezpieczenie itp.) to prawdopodobnie najbardziej opłacalną formą rozliczania najmu będzie dla Ciebie ryczałt. Inaczej będzie, jeśli uzyskujesz przychody większe niż 85 tysięcy złotych, co spowoduje że wejdziesz w wyższy próg podatkowy i 32% stawka podatku przyczyni się do tego, że rozliczanie najmu na zasadach ogólnych będzie mniej opłacalne niż ryczał.  Po prostu dobrze to policz!

Sylwia Bednarek
Obserwuj

Sylwia Bednarek

Specjalistka od inwestowania na rynkach alternatywnych, a zwłaszcza w nieruchomości at BiznesTUBE Sp. z o.o.
Jestem inwestorem, przedsiębiorcą, trenerem i edukatorem. Szkolę z możliwości pomnażania kapitału, ze szczególnym uwzględnieniem inwestowania w nieruchomości, a także w zakresie szeroko pojętej przedsiębiorczości. Mój warsztat obejmuje praktyczną wiedzę, doświadczenie i motywację w poruszanych tematach. Interesują mnie tematy związane z rozwojem osobistym, biznesem i finansami. Motto, którym kieruję się w życiu to słowa Briana Tracy’ego: "Każdego dnia powinieneś uczyć się i rozwijać."Możesz znaleźć mnie na: Facebook i LinkedIn.
Sylwia Bednarek
Obserwuj

Listy do Inwestorów:

Zapisz się na newsletter, a bezpośrednio na swoją skrzynkę mailową otrzymasz listy do Inwestorów. Znajdziesz w nich m.in.: mnóstwo inspiracji i motywacji, artykuły eksperckie pisane przez inwestorów-praktyków, rabat na wiedzę i wiele więcej! Zapraszam :)

Dziękuję za zapis :)

Pani Sylwio, dziękuję za podzielenie się cennymi informacjami! Teraz już wiem, że 18% w praktyce może być mniej niż 8,5% 🙂

Ryczalt czy zasady ogolne ? Jezeli wynajmujesz mieszkanie, sprawdz, jak zmienily sie zasady opodatkowania najmu. Przedstawiamy praktyczne wskazowki, jak rozliczyc najem mieszkania z fiskusem.

4 komentarze

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

wynajem
nieruchomości
Nieruchomości do inwestycji w wynajem – na co zwrócić uwagę?

O komfortowym i beztroskim życiu rentiera marzy każdy, jednak niestety realizacja takiego scenariusza nie jest łatwa. Zgromadzenie majątku, który generowałby odpowiednio wysokie odsetki, wymaga ciężkiej pracy, czasu lub odrobiny szczęścia. Może warto rozważyć nieruchomości?

umowa-przyrzeczona
inteligencja finansowa
2
Najem – działalność gospodarcza czy odrębne źródło przychodu?

Jak rozliczać najem mieszkania? Odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu czy prowadzony w ramach działalności gospodarczej?

umowa-przyrzeczona
nieruchomości
6
Umowa najmu

Wynajmujesz mieszkanie? A może kiedyś wynajmowałeś? Mam nadzieję, że bez względu na to, czy jesteś najemcą czy też wynajmującym dbasz o swoje interesy i podpisujesz umowę najmu?

  • Polecana książka

    • książka Synergia Mocy (Wersja audio (MP3))