Obliczanie ROI nieruchomości pod wynajem

obliczanie-ROINieruchomości pod wynajem…

„Najlepszy czas do inwestowania w nieruchomości był wczoraj, drugi w kolejności jest dzisiaj” 🙂 Niewątpliwie coś w tym jest, a pytanie brzmi – po co chcemy w nie inwestować?

Są trzy podstawowe sposoby zarabiania korzystając z nieruchomości:

  1. Zakup spekulacyjny (tzw. flipping), gdzie celujemy w zyski kapitałowe. Kupujemy jak najtaniej, odświeżamy i sprzedajemy z zyskiem.
  2. Wynajem nieruchomości, kiedy inwestujemy w celu uzyskania przychodu pasywnego.
  3. Pośrednictwo. Nie jesteśmy właścicielem nieruchomości, a uzyskiwany – niejako dzięki nim – dochód nie jest żadnym z powyższych. To po prostu praca z nieruchomościami z wynagrodzeniem stałym, prowizyjnym lub kombinacją obu. Ustalmy, że pośrednictwo to nie sposób dla inwestora. Niewątpliwie świetna szkoła, ale nie cel sam w sobie 🙂

Moim celem jest kupno nieruchomości (obecnie tych niekomercyjnych), ale je wynajmować. Inwestując w taki sposób, bardziej niż obecne ceny mieszkań, interesuje mnie wysokość czynszów, które mogę uzyskać. Oczywiście cena zakupu jest ważna, bo im niższa, tym większym zwrotem (ROI) mogę się pochwalić 🙂 Jednak o wiele ważniejszy będzie szacunkowy dochód z mieszkania, czyli czynszu najmu, jaki skorzy będą do zapłaty moi najemcy.

ROI (z ang. return of investment) to zwrot z inwestycji, czyli czas, po jakim odzyskam zainwestowane pieniądze. Można go policzyć praktycznie dla każdego aktywa, pamiętając, że dla różnych klas aktywów może być on różny. Jak go policzyć? Wzór jest prosty, lecz zanim go podam, przygotuj sobie dwie liczby:

  • Zainwestowaną kwotę (Twój wkład w daną inwestycję),
  • Miesięczny dochód (przychód pomniejszony o koszty, podatki, itp.).

.

Zwrot z inwestycji…

Obliczanie ROI

Załóżmy, że kupujemy kawalerkę wartą 150 000 zł. Wkładamy w tą inwestycję 60 000 zł a resztę (czyli 90 000 zł) wspomagamy się bankiem biorąc kredyt hipoteczny. Po opłaceniu raty kredytu, kosztów ubezpieczenia i utrzymania mieszkania, zapłaceniu podatku oraz uwzględnieniu okresów bezczynszowych (wtedy, gdy mieszkanie stoi puste), statystycznie co miesiąc w naszej kieszeni zostaje 600 zł. ROI dla tej inwestycji to 12%:

Obliczanie ROI

Co to oznacza? Trzeba przeliczyć, ile miesięcy stanowi ROI, który nam wyszedł z rachunku. Więc do dzieła!

Obliczanie ROI

Obliczanie ROI

Co nam wyszło? Dopiero po 100 miesiącach (8 lat i 4 miesiące) zwróci nam się zainwestowana kwota (60 000 zł). Czy to dużo czy mało? Decyzja należy do Ciebie 🙂

POWODZENIA!

Artykuł znaleziono w Google pod hasłem:

  • roi dla nieruchomości
Obserwuj

Sylwia Bednarek

Specjalistka od inwestowania na rynkach alternatywnych, a zwłaszcza w nieruchomości at BiznesTUBE Sp. z o.o.
Jestem inwestorem, przedsiębiorcą, trenerem i edukatorem. Szkolę z możliwości pomnażania kapitału, ze szczególnym uwzględnieniem inwestowania w nieruchomości, a także w zakresie szeroko pojętej przedsiębiorczości. Mój warsztat obejmuje praktyczną wiedzę, doświadczenie i motywację w poruszanych tematach. Interesują mnie tematy związane z rozwojem osobistym, biznesem i finansami. Motto, którym kieruję się w życiu to słowa Briana Tracy’ego: "Każdego dnia powinieneś uczyć się i rozwijać."Możesz znaleźć mnie na: Facebook i LinkedIn.
Obserwuj

Listy do Inwestorów:

Zapisz się na newsletter, a bezpośrednio na swoją skrzynkę mailową otrzymasz listy do Inwestorów. Znajdziesz w nich m.in.: mnóstwo inspiracji i motywacji, artykuły eksperckie pisane przez inwestorów-praktyków, rabat na wiedzę i wiele więcej! Zapraszam :)

Dziękuję za zapis :)

6 komentarzy

  1. Bardzo przydatny wskaźnik – dziękuję za podzielenie się wzorem. Teraz inaczej patrzę na inwestowanie, w końcu to kiedy nasz wkład się zwróci jest bardzo istotnym czynnikiem w podejmowaniu decyzji, czy ta inwestycja w ogóle jest warta zachodu.

    Odpowiedz
  2. Witam :). Trafiłam tutaj, ponieważ od dawna myślę o tym, by gdy będę miała na to środki, zacząć inwestować. Podjęłam decyzję, że chcę inwestować właśnie w nieruchomości. Jestem na etapie edukacji, zaczynam szukać źródeł wiedzy i jeszcze wielu zagadnień nie rozumiem. Dziękuję za obrazowe wyjaśnienie, czym jest ROI, wcześniej widziałam cztery inne definicje i dopiero tutaj zrozumiałam o co właściwie chodzi :).
    Mam do tego tematu pytanie, będąc na początku tej drogi wiele jest dla mnie nie jasne. ROI będzie tym wyższy, im mniejsza będzie rata kredytu, przy innych kwotach stałych. Ale w momencie, gdy inwestycja się już zwróciła, to nadal płacę raty kredytu. Więc nie do końca uzyskałam 100% zwrotu inwestycji, bo należałoby doliczyć pozostałe raty kredytu – to też jest mój wkład. Co więc będzie bardziej opłacalne – kupowanie za gotówkę, czy posiłkowanie się kredytem i to z jak najdłuższym czasem spłaty? Coś mi mówi, że ta druga opcja, bo szybciej obrócę pieniędzmi (może jest szansa, że wygeneruję więcej zysku niż koszt kredytu), najemcy płacą, zostaje nadwyżka… Tylko jak to policzyć, by opierać się na faktach i konkretnych liczbach, a nie odczuciach? Być może napisała Pani na ten temat już jakiś artykuł, w takim wypadku będę wdzięczna za podanie źródeł, gdzie mogę uzupełnić informacje 🙂

    Odpowiedz
    • Witam i bardzo dziękuję za komentarz. Postaram się już odpowiedzieć na Pani wątpliwości 🙂
      Przyjrzyjmy się jeszcze raz definicji wskaźnika ROI – jest to czas, po jakim odzyskam zainwestowane pieniądze, czyli w przypadku zakupu nieruchomości na kredyt, będzie to czas po jakim odzyskam wkład własny plus ewentualne koszty dodatkowe (pośrednik, notariusz, itp.). Przykład: mieszkanie kosztuje 200 000 zł, a ja posiłkuję się kredytem w wysokości 80% wartości, czyli biorę kredyt na 160 000 zł, a 40 000 zł to mój wkład własny. Załóżmy też, że wszystkie dodatkowe koszty związane z zakupem to 10% wartości nieruchomości (koszty około-kredytowe, notariusz, pośrednik, itp.) – czyli 10% z 200 000 zł = 20 000 zł.
      Nieruchomość przynosi nam miesięczny dochód (czyli to co otrzymujemy z najmu (od najemcy) pomniejszone o ratę kredytową, podatek, ubezpieczenie, itp.) np. w wysokości 150 zł. I dopiero teraz liczymy ROI. Uczulam, że kwoty zmieniają się w różnych miesiącach – ubezpieczenie płaci się raz w roku, podobnie podatek od gruntu, raty stałe też zwykle stałe są tylko z nazwy.
      Podstawiając do równania: 150 zł/m-c x 12 m/cy = 1 800 zł
      Dzielimy to przez wkład własny i opłaty: 40 000 zł + 20 000 zł = 60 000 zł
      1 800 zł / 60 000 zł = 0,03
      Mnożymy teraz wynik przez 100% aby uzyskać wartość w procentach: 0,03 x 100% = 3%
      Nasz ROI wynosi 3%, czyli podstawiając do kolejnych równań, nasze 3% oznacza, że WKŁAD W INWESTYCJĘ (czyli wkład własny plus koszty dodatkowe) odzyskamy dopiero po 400 miesiącach (33 lata i 4 miesiące). Im wyższy ROI, tym szybciej odzyskamy zainwestowany kapitał. Czy teraz jest to już jaśniejsze?

      Odpowiedz
  3. Przy zakupie mieszkania dochodzi nam takze koszt podatku od czynnosci cywlnoprawnych, taksy notarialne, koszty kredytu, ewentualne wynagrodzenie agencji nieruchomosci,  remonty i wyposazenie mieszkania.

    Odpowiedz
    • Zgadza się – o tym wspominam w innych wpisach.
      Koszty około kredytowe (że tak to ujmę), to średnio 8-10% wartości nieruchomości i z nimi warto się liczyć.

      Odpowiedz

Prześlij komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Share This