Nieruchomości do inwestycji w wynajem – na co zwrócić uwagę?

wynajem
nieruchomości

O komfortowym i beztroskim życiu rentiera marzy każdy, jednak niestety realizacja takiego scenariusza nie jest łatwa. Zgromadzenie majątku, który generowałby odpowiednio wysokie odsetki, wymaga ciężkiej pracy, czasu lub odrobiny szczęścia. Między innymi z tego względu wiele osób decyduje się na posiłkowanie się kredytami hipotecznymi i inwestowanie w nieruchomości pod wynajem. Jak znaleźć odpowiednią nieruchomość? O czym pamiętać i na co uważać, by uniknąć niepotrzebnych błędów? Poniżej 10 rzeczy, po których poznasz dobrą nieruchomość do inwestycji w wynajem.

#1 Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja

Mieszkania wynajmują przede wszystkim osoby młode oraz studenci. Biorąc pod uwagę powyższe, rozsądnie jest wybierać nieruchomości zlokalizowane w dużych, akademickich ośrodkach. W bliskim sąsiedztwie największych uczelni bądź biznesowych dzielnic, w których zatrudnienie znajduje wielu absolwentów, nieposiadających jeszcze własnego M. Obierając za grupę docelową młode małżeństwa, rozsądniej będzie zainwestować w mieszkanie zlokalizowane w spokojnej, zielonej części miasta, dobrze skomunikowane z centrum i położone w bliskim sąsiedztwie szkół i przedszkoli. Bez gruntowanej analizy potrzeb grupy docelowej wybór właściwej nieruchomości będzie naprawdę trudnym zadaniem.

#2 Zweryfikuj stan techniczny

Stan techniczny można w wielu przypadkach określić już na pierwszy rzut oka, jednak szczególnie w kontekście nieruchomości zbudowanych przed wielu lat oraz tych oferowanych w okazyjnych cenach, warto pozostać ostrożnym. By uniknąć niepotrzebnych nerwów oraz wydatków, warto pomyśleć o wynajęciu fachowca, który dokładnie oceni stan techniczny nieruchomości przed jej zakupem.

#3 Uważaj na formę prawną lokalu

Kolejna istotna kwestia to forma prawna lokalu. Ryzykowny może być chociażby zakup mieszkania pochodzącego z zasobów Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Choć nie jest to dozwolone, ofert sprzedaży mieszkań w TBS-ach jest naprawdę sporo. Niejasne sytuacje prawne ma ponadto wiele mieszkań zlokalizowanych w starych kamienicach. Mogą one  stanowić pochodną nie tylko niewyjaśnionych kwestii spadkowych, ale też zaniedbań w zakresie regulowania samodzielności wydzielonych na nowo lokali. Myśląc o zakupie takiej nieruchomości należy dokładnie przeanalizować dokumenty, a w razie konieczności skontaktować się z prawnikiem.

#4 Poznaj plany rozwoju najbliższej okolicy

Wpływ na cenę i atrakcyjność każdej nieruchomości ma m. in. jej sąsiedztwo. Dostęp do terenów zielonych, pasażu handlowego, szkół i przedszkoli, przystanków komunikacji miejskiej… – to tylko niektóre z czynników, które mogą mieć istotny wpływ na cenę nieruchomości. Inwestując w mieszkanie pod wynajem, należy zweryfikować plany zagospodarowania przestrzennego i stan właścicielski okolicznych działek. Budowa w okolicy fabryki z pewnością niekorzystnie odbije się na cenie nieruchomości, zaś budowa basenu może bardzo korzystnie wpłynąć i na cenę mieszkania i na stopę zwrotu z inwestycji.

#5 Uważaj na cenę

Ceny nieruchomości, w tym nawet tych porównywalnych, nierzadko istotnie się od siebie różnią, co może wynikać z wielu czynników. Szczególnie atrakcyjne ceny mogą stanowić „wabik” na potencjalnych klientów i zaproszenie do zaplanowanej przez właściciela aukcji lub sugerować jakiś problem – niejasną sytuację prawną lub zły stan techniczny nieruchomości. Te, kształtujące się wysoko powyżej rynkowej średniej, to zwykle oferty życzeniowe, niemające nic wspólnego z rynkowymi. Pamiętać należy, że każda cena zawiera margines negocjacyjny. Podejmując próby negocjacji można zaoszczędzić na zakupie nieruchomości naprawdę spore pieniądze.

#6 Postaw na „chodliwy” metraż

To, o czym należy pamiętać, wybierając mieszkanie pod wynajem, to kierowanie się potrzebami rynku. Statystyki jasno wskazują, że największym zainteresowaniem wynajmujących cieszą się mieszkania o niewielkim metrażu. Co istotne, znacznie ważniejsze niż metry w przypadku mieszkań pod wynajem są pokoje. Dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 45 i 50 metrów kwadratowych wynajęte zostanie najprawdopodobniej za taką samą stawkę, jednak ceny zakupu, a co za tym idzie, stopy zwrotu będą zupełnie inne.

#7 Rozważ zakup nieruchomość do remontu

Nieruchomości przeznaczone do remontu oferowane są zwykle w bardzo konkurencyjnych cenach, dlatego warto rozważyć i taką opcję. Nawet po uwzględnieniu kosztów remontu, stopa zwrotu z takiej inwestycji może być istotnie wyższa aniżeli stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie w stanie deweloperskim.

#8 Nie ograniczaj się jedynie do rynku pierwotnego

Błędem, jaki często popełniają niedoświadczeni inwestorzy, jest koncentrowanie się wyłącznie na rynku pierwotnym. Mieszkania oferowane przez deweloperów są na ogół dość drogie. Na szczególnie korzystne oferty można trafić jedynie w przypadku zakupu pierwszego bądź ostatniego mieszkania w konkretnej inwestycji. Pierwsze umowy otwierają deweloperowi drogę do uzyskania finansowania, ostatnie pozwalają na zamknięcie projektu, stąd skłonność dewelopera do negocjacji ceny w ich przypadku największa. Uwzględniając obok rynku pierwotnego rynek wtórny zyskujemy znacznie większe pole manewru i tym samym większą szansę na trafienie na prawdziwą okazję.

#9 Pomyśl o piwnicy i garażu

W zależności od preferowanej grupy docelowej, rozsądnie jest pomyśleć o zakupie nie tylko mieszkania, ale również piwnicy oraz miejsca postojowego. Biorąc pod uwagę fakt, iż praktycznie każdy posiada dziś samochód, garaż może istotnie zwiększyć szansę na szybkie znalezienie lokatora. Ewentualnie może stanowić przedmiot odrębnej umowy z innym najemcą. Analogicznie wygląda sytuacja z piwnicą.

#10 Rozważ wszystkie alternatywy

Inwestycja w nieruchomości pod wynajem to przede wszystkim inwestycja w mieszkanie. Warto jednak mieć świadomość, że nie jest to jedyna opcja. Na znaczeniu zyskuje chociażby inwestycja w lokale handlowo-usługowe, które na ogół są nieco droższe, a także cieszące się coraz większą popularnością pokoje hotelowe. Potencjalna stopa zwrotu z takich inwestycji może być naprawdę atrakcyjna. Warto zatem przeanalizować taką alternatywę.


Wpis gościnny 🙂


Piotr Majewski

Piotr Majewski

współredaktor bloga Morizon at morizon.pl
Ekspert rynku nieruchomości i miłośnik dobrego dizajnu.
Piotr Majewski

Latest posts by Piotr Majewski (see all)

Listy do Inwestorów:

Zapisz się na newsletter, a bezpośrednio na swoją skrzynkę mailową otrzymasz listy do Inwestorów. Znajdziesz w nich m.in.: mnóstwo inspiracji i motywacji, artykuły eksperckie pisane przez inwestorów-praktyków, rabat na wiedzę i wiele więcej! Zapraszam :)

Dziękuję za zapis :)

Brak komentarzy

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

umowa-przyrzeczona
inteligencja finansowa
2
Najem – działalność gospodarcza czy odrębne źródło przychodu?

Jak rozliczać najem mieszkania? Odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu czy prowadzony w ramach działalności gospodarczej?

umowa-przyrzeczona
nieruchomości
6
Umowa najmu

Wynajmujesz mieszkanie? A może kiedyś wynajmowałeś? Mam nadzieję, że bez względu na to, czy jesteś najemcą czy też wynajmującym dbasz o swoje interesy i podpisujesz umowę najmu?

zaliczka_zadatek
nieruchomości
4
Finansowanie nieruchomości

Finansowanie nieruchomości, czyli o możliwościach pozyskiwania kapitału na inwestycje związane z nieruchomościami właśnie 🙂

  • Polecana książka

    • książka Potężny ponad miarę (Wersja drukowana)